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È illegittima la riqualificazione della cessione di fabbricato da demolire in area edificabile anche se si tratta di una permuta: se il terreno è già edificato, infatti, l’ufficio non può applicare la diversa tassazione prevista per le aree. A confermare questo principio è la Corte di Cassazione con l’ordinanza 22409/2019 depositata ieri.
Un contribuente ha presentato ricorso avverso un accertamento con cui l’agenzia delle Entrate recuperava a tassazione una plusvalenza derivante da una permuta. In particolare, secondo gli accordi contrattuali, il cedente trasferiva la proprietà di un fabbricato per il quale era già stato ottenuto il permesso di demolizione e successiva ricostruzione, in cambio di una parte del nuovo immobile una volta ultimato.
L’ufficio ha riqualificato l’operazione in permuta di area edificabile in considerazione di plurimi elementi: l’acquirente era un’impresa di costruzioni; era stato indicato nell’atto il permesso di costruire previa demolizione; prima del trasferimento erano già iniziati i lavori e, in ogni caso, il prezzo convenuto era sproporzionato per le dimensioni del fabbricato da demolire, risultando in realtà più adeguato se riferito all’area. Da ciò è conseguito il recupero a tassazione della plusvalenza in capo al cedente secondo gli articoli 67 e 68 del Tuir.
Entrambi i giudici di merito hanno confermato la legittimità della pretesa e il contribuente ha presentato ricorso in Cassazione lamentando, in estrema sintesi, un’errata interpretazione della norma.
La Suprema corte, riformando la decisione, ha ribadito alcuni principi sul punto. Innanzitutto è stato ricordato che l’articolo 67 del Tuir assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. La disposizione non è applicabile a un terreno sul quale insorge un fabbricato poiché si tratta, in realtà di un’area già edificata.
I giudici di legittimità hanno affermato che l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi. Tanto più se, come nella specie, tali elementi dipendono dalla potestà di un soggetto diverso dal contribuente.
La demolizione del fabbricato, infatti, oltre che essere eventuale, è futura rispetto all’atto oggetto di tassazione ed è rimessa alla volontà dell’acquirente, ossia un soggetto non interessato dall’imposizione fiscale.
Tali considerazioni – è precisato nella pronuncia – valgono anche qualora il venditore abbia già presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente al trasferimento della proprietà, il nuovo acquirente si sia limitato a chiedere una voltura nominativa dell’autorizzazione.
Peraltro, l’operazione è esclusa da tassazione anche se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, poiché è «inibito all’ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni».
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