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Immobiliare. Come è andata nel 2022. Cosa sarà nel 2023

Lavoro

18 Gennaio 2023

American Express

I principali osservatori del settore fanno il punto sul Real estate italiano. Il 2022 ha messo in bilancio oltre undici miliardi di euro in investimenti. Per gli uffici si parla di 3,9 miliardi di euro, e di 2,4 miliardi per il mercato logistico. Riguardo al 2023, però, tutti gli analisti si mostrano pessimisti. Eppure, qualcuno intravede enormi margini di crescita nella “rigenerazione urbana”

Dopo un 2021 di forte crescita economica mondiale, il conflitto russo-ucraino e la crisi energetica hanno segnato il 2022. Si prevede che la crisi si ripercuoterà inevitabilmente sul mercato immobiliare dei prossimi mesi, con una drastica riduzione delle intenzioni di acquisto e di mutuo.

Tuttavia, i dati relativi al 2022 sono decisamente positivi, come sottolinea Coima, gruppo leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali. L’anno che sta per concludersi mette in bilancio oltre 11 miliardi di euro in investimenti nel mattone italiano, un miliardo in più rispetto al 2021 e in forte crescita rispetto agli 8,7 miliardi del 2020: 3,9 miliardi di euro per gli uffici, 2,4 miliardi di euro per il mercato logistico, 1,1 miliardo di euro per gli hotel, 0,8 miliardi di euro per il residenziale e 0,6 miliardi di euro per il retail. Quasi tre quarti di questi fondi provengono da investitori internazionali.

Il Terzo Rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma, società che realizza ricerche di mercato e consulenze, rivolgendosi ad imprese, associazioni e istituzioni pubbliche, mette in evidenza che il settore corporate (logistica e alberghiero) ha registrato una ripresa vigorosa fino a tutto il terzo trimestre 2022.

Un modo nuovo di concepire l’ufficio, sempre più orientato al benessere dei dipendenti

Le compravendite di uffici in Italia hanno conosciuto un vero e proprio boom iniziato nel 2021 con un aumento del 65,26%, superando del 32% i livelli raggiunti nel periodo pre-pandemia. Il trend positivo si conferma anche nel 2022 ma l’incremento non va oltre il 6%.  Entro la fine di quest’anno, tuttavia, le compravendite, circa 13.000, dovrebbero superare quelle del 2021. I dati sono contenuti nel report realizzato da Reopla, società PropTech del gruppo Sprengnetter, che ha analizzato il mercato degli uffici nelle prime 10 città per popolazione, dal 2011 al 2022. 

In cima alla classifica delle città con il maggior numero di transazioni immobiliari, nel primo semestre 2022 c’è Milano, poi Roma, Napoli, Palermo e Torino.

Negli ultimi 5 anni è volata oltre il 70% la domanda di uffici in classe A, riqualificati dal punto di vista energetico, anche se la realtà italiana è ancora molto lontana dagli altri paesi europei. A Milano tocca il 14%, a Roma scende al 6%, contro il 46% di Londra e il 43% di Barcellona.

Mercato dei capannoni industriali in costante crescita, spinto dall’esplosione dell’e-commerce

Anche i dati dell’Agenzia delle Entrate elaborati dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, e riferiti al secondo trimestre 2022, fotografano un mercato con compravendite in aumento su tutti i segmenti: +4,3% per il settore produttivo, +5,5% per i depositi, +3,1% per i negozi e +0,9% per gli uffici.

L’aumento più significativo riguarda i capannoni, in costante crescita già dall’inizio della pandemia e poi letteralmente esploso sulla spinta del’e-commerce. Rispetto al 2021 le compravendite di capannoni e depositi sono passate dal 26,5% al 35%. Un investimento che ha convinto soprattutto le aziende solide a caccia di affari a prezzi mai così bassi. Un’analisi dell’Osservatorio eCommerce B2C Netcomm del Politecnico di Milano stima che siano attualmente 33,3 milioni gli italiani che acquistano abitualmente online, tendenza che avrà un impatto sulla logistica ancora maggiore nei prossimi anni.

Le regioni più interessate a sviluppi e progetti a vocazione logistica sono il Veneto e l’Emilia-Romagna con circa 1 milione di metri quadrati di iniziative ciascuna. 

Retail: tiene il settore del lusso e cresce il mercato dei “negozi vicino a me”

Più vivace il segmento retail, un settore segnato in maniera pesante dal blocco del 2020 che ha rimesso sul mercato numerosi spazi. Per l’osservatorio dei consumi Confimprese-EY, il settore abbigliamento-accessori ha registrato un aumento dei ricavi del 7,6% dopo la caduta delle restrizioni imposte dalla pandemia. Resta da capire quale sarà la ricaduta della guerra in Ucraina e della crisi energetica nei prossimi mesi. Rimane solido il mercato immobiliare nelle vie delle città tradizionalmente occupate dai brand del lusso soprattutto a Milano, Verona, Venezia e Firenze. 

Un’indagine Nielsen mette in luce un nuovo trend: il 30% degli intervistati ha segnalato un aumento della frequentazione dei negozi di quartiere. Lo shopping vicino a casa piace al 79% dei consumatori e il 77% ritiene che possa aiutare l’economia locale. Anche le grandi catene della GDO sono interessate a identificare locali per aprire punti vendita di prossimità sia in zone centrali, lungo le vie di passaggio, che periferiche. Continua anche la ricerca di spazi esterni per la creazione di dehor di locali, ristoranti e bar.

Sul futuro del Real estate arrivano all’orizzonte nubi nere

L’aumento dei tassi di interesse, l’impatto dell’inflazione e il costo di elettricità e gas come conseguenza della situazione geopolitica, fanno presagire un futuro molto meno roseo per il Real estate nel 2023. Se da una parte resta alta la domanda per case, uffici e logistica gli operatori del settore sono preoccupati per l’aumento dei costi di costruzione, che rende più difficile finanziarsi a medio termine. 

Un’analisi di Scenari Immobiliari, istituto indipendente di studi e ricerche sul Real estate, intravede enormi margini di crescita nella “rigenerazione urbana”. Oltre tre milioni gli italiani vivono in quartieri che hanno bisogno di essere rivitalizzati, 73mila edifici che hanno bisogno di interventi urgenti per essere sottratti al degrado in atto. Secondo la ricerca, solo nelle aree metropolitane italiane sono presenti circa 25mila edifici residenziali da recuperare e 9 milioni mq di uffici dismessi.

Nella foto in alto, particolare del nuovo quartiere City Life, nei pressi del centro storico di Milano

A cura di OFNetwork

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